房地产底部位置到了吗？

我们在2024年10月发布的《房地产会止跌回稳吗？》一文中曾指出，相较于单纯紧盯房地产去库存进度，更应将目光聚焦于已售未交付期房领域积聚的风险。房地产行业特有的“预售”制度，使得期房交付情况不仅直接牵动房地产企业的经营前景，更与居民家庭的财富安全息息相关。时隔近一年，不妨借此机会对房地产行业近况做一次全面回顾与梳理。

一、房地产行业对GDP的影响度逐步下降

作为曾深度嵌入中国经济增长脉络的重要领域，房地产业及其辐射的上下游产业链（涵盖钢铁、水泥、家电、装修、物业管理等），对中国GDP的综合贡献经测算长期维持在25%至30%区间，其对经济的拉动作用曾体现在投资、就业、消费等多个维度。

从核心贡献指标来看，房地产业的影响力正逐步收敛：其中，房地产开发与建筑行业作为直接贡献项，当前占GDP的比重已回落至12%左右（图表1），这一数值与2008年前后的水平基本持平。从当前阶段来看，尽管房地产业仍对经济有重要影响，但“牵一发而动全身”的强关联效应已有所弱化，行业与经济的适配关系正朝着更均衡的方向调整。

二、商品房市场仍处于累库周期

房地产销售表现始终是行业关注的核心焦点。根据国家统计局公布的数据，商品房销售面积自2021年触及峰值后，便开启了长达4年多的回落期。2024年四季度，受政策刺激影响，商品房销售面积当月同比数据曾出现短暂回暖，但进入2025年，同比数据再度陷入回落通道，2025年7月当月同比降幅更是跌至-14.08%的低位。

具体到期房销售数据：我国商品住宅销售中，期房销售在2021年达到61亿平方米的峰值，2020年与2021年这两年，期房销售占总销售面积的比例甚至高达90%；而在2024年期房占比回落至70%后，2025年至今进一步降至64%（图表2）。正如我们此前在文章中提及的，期房是我国商品住宅交易的主要形式，这类交易在很大程度上反映了市场对未来的预期，带有较强的“期货属性”。期房交易比例的下滑，从侧面印证了居民对房地产市场的预期正边际走弱。与此同时，受行业整体冲击、房企资金链收紧、爆雷信号频现等因素影响，期房交易总量与占比同步下降，进一步放大了住宅销售的下滑速度。

与销售疲软形成相互印证的是商品房待售数据。从当前时间节点来看，销售端的乏力持续推动商品房库存积压加剧，目前商品房待售面积纵向对比已处于历史高位（图表3），房地产行业的去库存之路，预计仍将是一场长期且艰巨的攻坚战。

三、已售未交付部分仍是风险关注核心

聊完显性的销售情况，我们再将视角转向房地产施工环节。由于房地产开发建设具有周期长的特点，项目开发进度会在较长时间维度上影响房企的现金流回转效率；而对居民端而言，施工进度则直接关系到实际收房情况，进而联动影响未来的消费与投资预期。

从商品住宅年度施工面积累计值数据可见，我国在建面积占施工面积的比例呈逐年上升趋势，截至目前仍保持上升态势，且已接近94%的占比水平（图表4）。对此，我们维持去年的观点：需高度关注在建面积占比攀升背后可能潜藏的风险积聚。当然，房地产行业的问题无法仅靠“保交房”彻底解决，但“保交房”却是推动房企回款、促进居民对地产市场预期回暖这一系列正向循环中，不可或缺的关键推动力。